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미국 샌호세 산타나 로우의 베스트바이 폐점과 럭셔리 피트니스 클럽 '라이프 타임'의 입점은 상업용 부동산 시장의 구조적 변화를 보여줍니다. 이는 온라인 쇼핑의 확산으로 인한 전통 리테일의 위기 속에서, '경험형 소비'가 가능한 공간의 가치가 상승하고 있음을 의미합니다. 투자자들은 이제 단순히 임대 수익률을 넘어, 공간이 제공하는 '경험 가치'와 미래 소비 트렌드에 얼마나 부합하는지를 기준으로 자산을 평가해야 합니다. 특히 핵심 상권 내 웰니스, 엔터테인먼트 등 경험형 업종이 입점하는 부동산에 대한 관심을 확대하는 전략이 유효합니다. 이는 장기적인 관점에서 안정적인 수익과 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 새로운 투자 기회를 제공합니다.
베스트바이 떠난 자리에 럭셔리 피트니스, 상업용 부동산 지각 변동
최근 미국 샌호세의 고급 쇼핑 지구 산타나 로우에서 23년간 운영된 베스트바이 매장이 2026년 2월 문을 닫고, 그 자리에 럭셔리 피트니스 클럽 '라이프 타임(Life Time)'이 들어선다는 소식이 상업용 부동산 시장에 화두로 떠올랐어요. 이번 변화는 단순한 매장 교체를 넘어, 소비 패턴과 오프라인 공간의 역할 변화가 상업용 부동산 가치에 어떻게 반영되는지 보여주는 중요한 사례입니다. 베스트바이 폐점으로 60명의 직원이 3월 중 해고될 위기에 처했지만, 동시에 6만 제곱피트 규모의 2층 공간을 라이프 타임이 15년 장기 임차하기로 했다는 점은 시장에서 주목하는 부분이에요. 라이프 타임은 습식 스파, 그룹 스튜디오, 워크 라운지, 카페 등 다양한 편의시설을 갖춘 '운동 컨트리 클럽'을 표방하며, 단순 쇼핑을 넘어선 '경험'을 제공하는 공간으로 산타나 로우 상권을 재편할 예정입니다.
과거 유사 국면에서는 오프라인 리테일의 위기가 곧 상업용 부동산 시장 전반의 침체로 이어지는 경향이 있었어요. 하지만 최근 시장은 고급 상권 내 빈 공간이 새로운 형태의 테넌트로 채워지며, 오히려 공간의 질적 가치가 상승하는 현상에 집중합니다. 이는 팬데믹 이후 '경험 소비'가 중요해지면서, 소비자들이 온라인으로 대체할 수 없는 오프라인 경험에 기꺼이 지갑을 열고 있다는 해석이 지배적입니다.
'경험 경제' 부상, 자산 가치 재평가 불러오다
베스트바이와 같은 전통 빅박스 전자제품 매장의 퇴장은 온라인 쇼핑의 확산과 가격 경쟁 심화로 인한 자연스러운 현상으로 해석됩니다. 반면, 라이프 타임과 같은 럭셔리 피트니스 클럽은 높은 회원비와 장기적인 고객 유치 가능성을 바탕으로 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있다는 점에서 임대인에게 매력적인 선택지입니다. 기관 투자자 관점에서는 이러한 '경험형' 또는 '서비스형' 테넌트가 입점하는 상업용 부동산에 대한 선호도가 높아지고 있어요. 이는 단순히 높은 임대료뿐만 아니라, 고객 트래픽을 유도하고 상권 전반의 가치를 끌어올리는 역할을 하기 때문입니다.
특히 산타나 로우는 최근 새로운 광장과 주차 시설을 확충하는 등 지속적인 투자가 이뤄지고 있는 '아이코닉'한 상권으로 평가받아요. 이처럼 임대인이 상권 활성화를 위해 적극적으로 투자하는 곳은 테넌트 유치에 더욱 유리하며, 장기적으로 자산 가치 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 이러한 돈의 흐름은 전통 리테일이 떠난 자리에 새로운 서비스 업종이 들어서는 과정에서 상업용 부동산의 가치가 단순히 유지되는 것을 넘어, 질적으로 재평가될 수 있음을 시사합니다.
투자자, 포트폴리오에 '경험형 부동산' 비중 확대 고민할 때
이번 산타나 로우 사례는 상업용 부동산 투자자들이 포트폴리오 구성에 있어 중요한 시사점을 제공합니다. 과거에는 물류, 오피스 등 특정 섹터에 집중했다면, 이제는 소비 트렌드 변화에 맞춰 '경험형 리테일' 또는 '웰니스 공간'과 같은 새로운 유형의 부동산에 대한 관심을 확대할 필요가 있어요. 시장에서는 통상적으로 안정적인 임대 수익과 높은 성장 잠재력을 동시에 가진 자산에 프리미엄을 부여합니다. 15년 장기 임대 계약은 라이프 타임의 사업 안정성과 산타나 로우 상권의 매력을 동시에 보여주는 지표이기도 합니다.
투자자들은 단순히 공실률이 낮은 부동산을 찾는 것을 넘어, 해당 공간이 미래 소비자의 라이프스타일에 얼마나 부합하는지를 면밀히 분석해야 합니다. 특히 고금리 환경에서는 부채 부담이 커지므로, 높은 임대료를 지불할 수 있는 우량 테넌트를 유치할 수 있는 매력적인 입지 조건과 테넌트 믹스(mix)가 핵심 경쟁력이 됩니다. 이는 결국 자산 가격의 안정성과 상승 여력을 결정하는 중요한 요소가 됩니다.
전통 리테일의 몰락, 그러나 상권은 진화한다
베스트바이와 같은 대형 전자제품 유통업체의 폐점은 언뜻 보기에 전통 리테일 섹터의 어려움을 상징하는 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 산타나 로우 사례는 이러한 변화가 반드시 상권의 쇠퇴를 의미하는 것은 아님을 보여줍니다. 오히려 고유한 매력을 가진 상권은 새로운 소비 트렌드에 맞춰 끊임없이 진화하며, 더욱 강력한 경쟁력을 갖출 수 있다는 점을 강조합니다. 시장에서는 통상적으로 변화에 빠르게 적응하고 혁신적인 비즈니스 모델을 도입하는 상권이 장기적으로 더 높은 가치를 인정받는다고 해석합니다.
이러한 진화의 핵심은 '목적성'을 가진 방문객을 유치하는 데 있습니다. 단순한 상품 구매를 넘어, 특정 경험이나 서비스를 위해 기꺼이 시간을 할애하고 방문하는 소비자들이 늘어나고 있기 때문이에요. 라이프 타임의 입점은 산타나 로우가 단순 쇼핑센터를 넘어, 건강과 웰빙, 소셜 라이징까지 아우르는 복합 라이프스타일 허브로 도약하려는 전략의 일환으로 볼 수 있습니다. 이러한 변화는 주변 상업용 부동산의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.
변화하는 상업용 부동산, 핵심은 '경험 가치'
이번 산타나 로우의 사례는 상업용 부동산 투자에서 '경험 가치'가 핵심적인 판단 기준이 되고 있음을 명확히 보여줍니다. 전통 리테일 섹터의 공실 위험이 커지는 상황에서, 투자자들은 단순히 임대 수익률만을 볼 것이 아니라, 해당 공간이 어떤 '경험'을 제공하고 얼마나 지속 가능한 고객 유치력을 가질 수 있는지에 집중해야 합니다.
실제 투자 행동으로는, 상권 내 테넌트 믹스가 '경험형' 업종으로 전환되는 추세에 있는 프라임 상업용 부동산을 선별적으로 주목하는 전략이 유효합니다. 특히 웰니스, 엔터테인먼트, 고품격 F&B 등 소비자들이 기꺼이 오프라인에서 시간을 보내는 분야의 테넌트가 입점하는 자산을 눈여겨보세요. 이러한 자산은 장기적인 임대 안정성과 자산 가치 상승 여력을 기대할 수 있습니다. 예를 들어, 핵심 상권 내 신규 럭셔리 피트니스 시설 또는 고품격 F&B 시설이 입점하는 상업용 부동산에 대한 간접 투자 상품(리츠 등)을 고려해볼 수 있습니다. 특정 자산의 진입가는 해당 상권의 공실률 추이, 신규 공급 계획, 그리고 임대료 상승 잠재력을 종합적으로 고려하여 시장 전문가와 상담 후 결정하는 것이 현명합니다. 목표가는 장기적인 상권 활성화와 인플레이션을 반영한 자산 가치 상승에, 손절선은 예상치 못한 상권 침체 또는 주요 테넌트 이탈 시나리오에 대비하는 차원에서 설정해야 합니다.
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